Kleine, feine Tipps rund um die Themen Immobilienerwerb und Finanzierung
Viele unserer Kunden bauen oder kaufen ein Haus mit Einliegerwohnung, um diese an Angehörige zu vermieten - oft die Eltern. Was man dabei beachten muss, wollen wir heute näher beleuchten.
Bei der Vermietung an Angehörige vereinbart man i.d.R. nicht die normale, sondern eine günstigere Miete – und will trotzdem nicht auf die steuerlichen Vorteile verzichten. Dafür ist es notwendig, eine Miete von min. 66 Prozent der ortsüblichen Miete zu vereinbaren. Nur dann sind die mit den Mieteinnahmen zusammenhängenden Werbungskosten (z.B. die Darlehenszinsen) steuerlich voll abzugsfähig.
In Städten mit Mietspiegeln ist die Bestimmung der ortsübliche Miete leicht. Schwieriger wird es in Städten, wo dieses Instrument fehlt. Hier muss man sich selbst mit Zeitungsannoncen, Immobilienanzeigen im Internet oder Auskünften von Maklern ein eigenes Bild machen. Eine weitere Möglichkeit ist es, beim zuständigen Finanzamt nach internen Mietspiegeln zu fragen.
Aber nicht nur die Miethöhe ist wichtig. Vielmehr muss der Mietvertrag so geschlossen werden, wie man ihn mit einem fremden Dritten schließen würde. Es empfiehlt sich also ein schriftlicher Mietvertrag, auch wenn mündliche Verträge durchaus zivilrechtlich möglich sind. Auch sämtliche anderen Regelungen sollten so „normal“ wie möglich sein, um die Anerkennung durch das Finanzamt nicht zu gefährden.
Weiter muss nicht nur die Gestaltung des Mietvertrages dem sogenannten Fremdvergleich standhalten, sondern auch die Durchführung. Wer also keine Kaution einfordert, nie Nebenkosten abrechnet und vielleicht sogar noch die eigentlich vermietete Wohnung teilweise selbst nutzt, wird den Anforderungen des Finanzamts nicht gerecht und riskiert die steuerliche Anerkennung.
Ein wichtiger Tipp zum Schluss: Wenn die ortsübliche Miete steigt, dann muss auch die vereinbarte Miete ggf. erhöht werden. Dazu am besten ein Beispiel: Beträgt die ortsübliche Miete 6 Euro und man vermietet für 4 Euro an die Eltern, dann liegen die Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung erst einmal vor. Steigt die Miete aber nun im Laufe der Zeit, z.B. auf 7 oder 8 Euro, dann entsprechen die ursprünglich vereinbarten 4 Euro nicht mehr den notwendigen 66 Prozent. Es wird also eine Anpassung auf mindestens 4,62 Euro oder 5,28 Euro notwendig.
Wenn Ihr zu diesem Thema weitere Fragen habt, dann sprecht uns einfach an.
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