Kleine, feine Tipps rund um die Themen Immobilienerwerb und Finanzierung
Normalerweise sollte beim Vergleich zweier Darlehen ein Blick auf die Effektivzinsen genügen, um zu sehen, welches das günstigere ist. Wenn das eine Darlehen einen Effektivzins von 2,96 % p.a. hat und das andere einen von 2,16 %, für welches wird man sich wohl entscheiden?
Leider ist der Effektivzins derzeit absolut ungeeignet, um bei mehreren Darlehen das günstigere zu identifizieren. Seit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie vor zwei Monaten kann man ihm nicht mehr vertrauen. Wir möchten diese Behauptung mit einem Beispiel aus unserer Beratungspraxis belegen, das schlicht sprachlos macht.
Für einen Kunden haben wir zwei Darlehensangebote über 117.000 Euro eingeholt - eines von einer regionalen Bank, eines von einer Direktbank. Die Eckdaten: klassisches Annuitätendarlehen, Sollzins 2,14 %, anfängliche Tilgung 2,0 % p.a. vor, Monatsrate in beiden Fällen 403,65 Euro. Seltsamerweise beträgt der Effektivzins bei der regionalen Bank 2,96 %, bei der Direktbank jedoch nur 2,16 % p.a.
Wie kann das sein? Erhebt die regionale Bank etwa zusätzliche Abschluss- oder Kontoführungsgebühren? Oder gibt es einen Abschlag auf das Darlehen, so dass von den 117.000 Euro vielleicht nur, sagen wir, 110.000 Euro zur Auszahlung kommen?
Nichts dergleichen. Der Effektivzins fällt höher aus, weil die regionale Bank
- die Grundschuldbestellungskosten
- die Wohngebäudeversicherung und
- das Siegelentgelt
in die Berechnung einbezieht.
Aber: Alle diese Kosten fallen auch bei der Direktbank an. Wir haben also zwei absolut gleichwertige Darlehen, von denen eines wegen verschiedener Berechnungsmethoden auf den ersten Blick deutlich teurer erscheint. Warum ist das so?
Schon immer mussten Kosten, die im Zusammenhang mit einem Darlehen entstehen, in den Effektivzins eingerechnet werden. Das ist bei Gebühren oder Abschlägen auf das Darlehen auch sinnvoll. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die am 21. März 2016 in Kraft trat, wird von manchen Banken nun allerdings so interpretiert, dass auch Kosten mit sehr schwachem Darlehensbezug berücksichtigt werden müssen. Wie unterschiedlich das gehandhabt wird, möchten wir an den drei genannten Beispielen verdeutlichen.
1. Bei einem Immobiliendarlehen muss praktisch immer eine GRUNDSCHULD für die finanzierende Bank bestellt werden, also ein Pfandrecht an der Immobilie. Dabei entstehen Gebühren für den Notar, der die Eintragung veranlasst, und für das Grundbuchamt, dass die Eintragung vornimmt. Bis zur Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie haben alle Kreditinstitute darauf verzichtet, diese Kosten im Effektivzins zu berücksichtigen. Seit ein paar Wochen ist das bei den meisten Banken anders. Aber eben nicht bei allen.
2. Bei der WOHNGEBÄUDEVERSICHERUNG ist es ähnlich. Die regionale Bank ist übervorsichtig und sagt: "Wir schreiben unseren Kunden vor, dass sie das Haus gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel versichern müssen. Die Versicherung ist also eine Auflage unsererseits und steht damit in unmittelbarem Zusammenhang mit dem von uns gewährten Immobiliendarlehen. Also berücksichtigen wir die Versicherungsprämie im Effektivzinssatz, den wir ausweisen." Die Direktbank sieht es lockerer. Zwar ist auch hier die Versicherung der Immobilie eine Pflicht für den Darlehensnehmer, aber die Bank lässt sich die Versicherung nicht nachweisen, kennt also Vertrag und Prämie nicht und kann folglich auch nichts einpreisen.
3. Völlig absurd wird es im Fall des SIEGELENTGELTS. Ein Siegelentgelt fällt bei der Löschung einer Grundschuld an. Wenn also irgendwann in zwanzig oder dreißig Jahren das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist und die Grundschuld aus dem Grundbuch gestrichen werden soll, muss der dann schuldenfreie Darlehensnehmer einen Betrag zwischen 50 und 100 Euro zahlen. Diese Gebühr, die in ein paar Jahrzehnten sicher höher ausfallen wird als heute, berücksichtigen manche Banken bereits heute im Effektivzins.
Unser Fazit: Aktuell hat kein Kunde eine faire Chance, verschiedene Darlehen vernünftig miteinander zu vergleichen. Schuld hat - das muss man leider so sagen - der Gesetzgeber, der kurzfristig und überhastet ein Gesetz verabschiedet hat, ohne den betroffenen Unternehmen Zeit zu geben, sich darauf einzustellen bzw. sich abzustimmen.
Vor diesem Hintergrund ist unsere Arbeit noch wertvoller als zuvor. Wir bringen Transparenz in den Markt und verschaffen unseren Kunden Überblick. Wenn Ihr in die eigenen vier Wände wollt, dann lasst Euch von uns beraten. Ihr findet uns in Leipzig, Jena und Stuttgart und natürlich im Internet unter www.baufinanzierung-wenzel.de.
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