Ratgeber Anschlussfinanzierung
Teil 2 - Wann Sie umschulden können
Eine Umschuldung kann nicht nur zum Ende der Zinsbindung erfolgen. Grundsätzlich sind drei Zeitpunkte denkbar:
- heute im Voraus
- zum Ende der Zinsbindung
- während der Zinsbindung
Der Reihe nach: Eine Umschuldung im Voraus nennt man Forward-Darlehen. Mit solch einem Darlehen kann man sich das heutige Zinsniveau bereits vertraglich sichern, auch wenn die Zinsbindung erst in den nächsten 60 Monaten endet. Dieses Thema ist so wichtig, dass es ein eigenes Kapitel bekommen hat.
Die Umschuldung zum Ende der Zinsbindung ist sicherlich der Normalfall. Wenn bei Ihrem bestehenden Darlehen die Zinsbindung endet und Ihnen das Angebot Ihrer Bank nicht zusagt, dann können Sie problemlos die Bank wechseln. Viele Kunden machen von diesem Recht keinen Gebrauch, obwohl eine Umschuldung oft handfeste finanzielle Vorteile bringt. In der Praxis läuft es so, dass die Kunden von Ihrem alten Kreditgeber kurz vor Ablauf der alten Zinsbindung ein Verlängerungsangebot (Prolongationsangebot) bekommen. Das ist meist ein unscheinbares Schreiben, bei dem oft nur ein Kreuz und eine Unterschrift durch den Kunden fehlt. Leichtfertig wird beides dann vom Darlehensnehmer ergänzt und schon hat er sich erneut für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre gebunden. Um es ganz klar zu sagen: Wer hier vorschnell unterschreibt, begeht meist einen Fehler! Besser ist es, sich rechtzeitig vorher Alternativangebote einzuholen und zu vergleichen.
Eine Umschuldung während der Zinsbindung ist schon schwieriger. In der Regel ist diese Möglichkeit ausgeschlossen, da dies ja gerade der Sinn einer Zinsbindung ist: Sowohl der Kunde als auch die Bank verpflichten sich für einen gewissen Zeitraum auf einen bestimmten Zinssatz. Möchte man ein laufendes Darlehen vorzeitig umschulden, ist man also auf die Kulanz seiner Bank angewiesen. Aus meiner praktischen Erfahrung kann ich Ihnen sagen, dass diese Kulanz leider oft sehr enge Grenzen hat.
Eine wichtige Ausnahme stellt das Kündigungsrecht bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren dar. Dieses Kündigungsrecht ist einseitig dem Kunden vorbehalten und in § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB geregelt (siehe nebenstehenden Kasten). Nimmt man dieses Kündigungsrecht wahr, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Es gibt zwei weitere Möglichkeiten, die aber mühsam sind und darüber hinaus auch teuer sein können. Man kann sich die Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs zu nutze machen und gegen Vorfälligkeitsentschädigung eine vorzeitige Auflösung seines Darlehens forcieren. Eine vorzeitige Auflösung ist möglich wenn
- das Beleihungsobjekte verkauft wird
- die Immobilie als Sicherheit für eine weitere Kreditaufnahme benötigt wird
Wie kann das in der Praxis aussehen? Stellen wir uns ein Ehepaar vor, bei dem der Ehemann Eigentümer der gemeinsam genutzten Immobilie ist. Wenn er die Immobilie verkauft, beispielsweise an seine Ehefrau, kann der Darlehensvertrag gekündigt werden. Ein anderes Beispiel wäre, wenn eine Aufstockung des bestehenden Kredits gewünscht wird, z.B. wegen Umbau oder Modernisierungsmaßnahmen, und die Bank den zusätzlichen Kredit verweigert.
Die Aktenzeichen der BGH-Urteile, auf die diese Möglichkeiten zurückgehen:
Beachten Sie, dass in beiden Fällen der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zusteht. Diese soll ihr den entstehenden Zinsschaden ersetzen und kann ganz beträchtliche Höhen erreichen. Ich erwähne diese Möglichkeiten also nur der Vollständigkeit halber.
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Man kann es nicht oft genug sagen: Vergleichen bei der Anschlussfinanzierung lohnt sich! Nirgendwo lässt sich leichter Geld einsparen. Denn viele Banken rechnen mit der Bequemlichkeit Ihrer Bestandskunden und bieten nicht die bestmöglichen Zinsen an. Wer auf Nummer Sicher gehen will, sichert sich frühzeitig günstige Zinsen.
Corinna Lindenblatt, Finanzierungsspezialistin für Thüringen
BGB § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
"Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, ganz oder teilweise kündigen, ... in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ..."
