Aktuelles

Datenschutz ist ein heikles Thema: Obwohl viele Menschen in sozialen Netzwerken ihr Innerstes nach Außen kehren, obwohl es Bank- und Steuergeheimnis längst nicht mehr gibt, kann man als Vermieter bei der Suche nach dem passenden Mieter viele Fehler machen. Was ist schon die NSA gegen neugierige Vermieter?

Der Hamburgische Datenschutzbeauftragte hat eine umfassende Informationsbroschüre erstellt, die Wohnungswirtschaft und Vermietern Rechtssicherheit verschaffen soll, zu welchem Zeitpunkt welche Fragen zulässig sind. Es ist die umfangreichste und informativste Handreichung zu diesem Thema, die wir finden konnten.

Fragerecht des Vermieters - Stand: November 2013, mit freundlicher Genehmigung des Hamburgischen Datenschutzbeauftragten

Viele Gerüchte und Halbwahrheiten kursieren über die Schufa. Die wichtigsten möchten wir hier richtigstellen:

1. Das "Schu" in Schufa steht für "Schulden".
Schufa ist die Abkürzung für "Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung".

2. Die Schufa ist eine Behörde.
Die 1927 gegründete Schufa ist ein privates Unternehmen, das Banken, Sparkassen, Handels- und Telekommunikationsunternehmen gehört.

3. Die Schufa ist ein Schuldnerregister.
Bei der Schufa sind rund 440 Millionen Informationen zu 65 Millionen Bürgern gespeichert. Rund 90 Prozent dieser Informationen sind positiv.

4. Die Schufa kennt Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Bürger.
Das trifft nicht zu. Weder weiß die Schufa, was jemand verdient, noch was er an Vermögen angespart hat. Ebensowenig kennt die Schufa den Familienstand, die Nationalität oder den Beruf einer Person.

5. Wenn Banken Kreditgesuche ablehnen, liegt das an der Schufa.
Die Schufa trifft keine Entscheidungen. Banken und Sparkassen tun dies frei und selbständig. Die Schufa liefert lediglich Informationen, die Kreditinstitute für ihre Entscheidungsfindung heranziehen.

6. Wenn man eine Eigenauskunft beantragt, verschlechtert das den Scorewert.
Das ist nicht richtig. Ob per Post oder online - eine Auskunft hat keinen Einfluss auf den Scorewert.

7. Die Schufa arbeitet intransparent und schlampig.
An der Transparenz hat die Schufa in den letzten Jahren gearbeitet. Teilweise hat der Gesetzgeber notwendigen Druck ausgeübt - Stichwort kostenfreie Eigenauskunft. Die Korrektheit der gespeicherten Daten wird von Verbraucher- und Datenschützern immer wieder in Zweifel gezogen. Da wir im Rahmen unserer Arbeit sehr viele Schufa-Auskünfte sehen und diese in aller Regel korrekt sind, können wir diese Einschätzung nicht teilen.

Mehr Informationen finden Sie auf der Internetseite der Schufa unter www.meineschufa.de.

Wir erleben derzeit drastische Veränderungen unserer Finanzwelt. Zum ersten Mal seit siebzig Jahren verliert die größte Volkswirtschaft der Welt die beste Bonitätsnote. Der Goldpreis erreicht immer absurdere Höhen. Nahezu alle europäischen Staaten haben zu viele Schulden - Deutschland übrigens auch. Das hat jahrelang keinen gestört, wird nun jedoch plötzlich relevant.

"Was ist noch sicher?" fragte "Die Welt" vor einigen Tagen in einem Kommentar. Eine gute Frage, auf die keiner eine befriedigende Antwort hat.

• Wie schnell sich Aktienwerte in Luft auflösen können, haben wir in den letzten Tagen gesehen. Der DAX hat in acht Tagen gut 22 Prozent seines Wertes verloren.
• Anleihen bieten entweder ein hohes Risiko (Italien, Spanien etc.) oder aber inakzeptable Minizinsen, wie z.B. Bundesanleihen mit rund zwei Prozent Rendite. Mit diesen Papieren erwirtschaften Sparer einen realen Vermögensverlust, da derzeit nicht einmal die Inflation ausgeglichen wird.
• Gold hat eine beeindruckende Rally hinter sich. Allerdings stellt sich die Frage, ob bei einem Preis von 1.800 Dollar pro Unze wirklich noch Luft nach oben ist.
• Selbst einige vermeintlich stabile Währungen werden vermehrt gekauft. Der Schweizer Franken ist so stark wie nie. Und selbst gegenüber dem Japanischen Yen hat der Euro massiv an Wert verloren. Japan? Das war doch das Land, das von Erdbeben, Tsunami und Atomkatastrophe gleichzeitig heimgesucht wurde? Das Land, das mit rund 200 Prozent des Bruttoinlandsprodukts verschuldet ist? Trotzdem trauen Anleger dem Yen mehr zu als dem Euro?

Manches ist rational nicht mehr zu begreifen ...

Viele rufen nach einer Lösung. Es muss doch endlich eine Lösung her für die Schuldenkrise vieler Staaten! Man darf sich keiner Illusion hingeben: Nach zwei Jahren Finanzkrise zeichnet sich immer deutlicher ab, dass es keine ordentliche Lösung gibt. Von allen Szenarien, wie man die gigantischen Schulden abtragen kann, ohne dass die Gesellschaften implodieren, ist das Szenario "Entwertung der Schulden durch Inflation" das wahrscheinlichste. Trotz des jüngsten Zinsrückgangs bleibe ich bei meiner Einschätzung vom April 2009 (Inflationsgefahren ...) dass unsere Verantwortlichen heute die Grundlage für die Inflation von morgen legen.

Mittel- und langfristig gehört die Zukunft der Immobilie, dem einzigen Sachwert, der einigermaßen krisensicher ist. Natürlich sehen wir in einigen Großstädten mittlerweile Übertreibungen der Immobilienmärkte. Allerdings kann eine eigengenutzte Immobilie in gefragter Lage mit einer sicheren Finanzierung auch dann ein gutes Investment sein, wenn man zehn Prozent über Marktniveau gekauft hat.

Herzlichst Ihr

Erst Berlin, dann Hamburg, jetzt Sachsen-Anhalt - immer mehr Bundesländer erhöhen die Grunderwerbsteuer. Bis vor einigen Jahren lag der Satz bundeseinheitlich bei 3,5 Prozent. Im Jahr 2007 preschte Berlin mit 4,5 Prozent vor, 2009 zog Hamburg nach, seit 1. März 2010 gilt auch in Sachsen-Anhalt der höhere Satz. In Bremen gibt es schon sehr konkrete Pläne für eine Erhöhung 2011.

Die Grunderwerbsteuer wird in der politischen Diskussion kaum beachtet. Dabei spült sie mehr Geld in die Kassen als andere Steuerarten, die viel stärker im Fokus stehen, z.B. die Erbschaftssteuer. Eben weil sie vergleichsweise wenig Beachtung erfährt, aber ordentliche Einnahmen beschert, ist zu befürchten, dass weitere Bundesländer nachziehen werden. Je größer die öffentlichen Defizite, desto kleiner die Zurückhaltung der Haushaltspolitiker.

Damit wird es für Investoren immer unattraktiver, Wohneigentum zu erwerben - egal ob es sich um Eigennutzer oder Kapitalanleger handelt. Schon jetzt ist die Wohneigentumsquote in Deutschland sehr niedrig im europäischen Vergleich. Während in Irland acht von zehn Wohnungen vom Eigentümer selbst bewohnt werden, in Großbritannien und Italien sieben von zehn, sind es bei uns in Deutschland gerademal vier von zehn. Schlechter schneiden nur die Schweizer ab.

Diesen Rückstand werden wir so schnell nicht aufholen. Denn ein Blick in die Zahlen des statistischen Bundesamts zeigt, dass sich immer weniger Bundesbürger den Traum vom eigenen Haus erfüllen (können) . Wurden 2002 noch 135.000 Einfamilienhäuser errichtet, waren es 2008 nur noch 79.000. Nun muss man nicht immer zwangsläufig neu bauen, wenn man in den eigenen vier Wänden leben will. Auch der Kauf eines bestehenden Hauses oder einer schicken Eigentumswohnung kann eine Alternative sein. Dafür müsste der Staat allerdings bessere Rahmenbedingungen schaffen. In den letzten Jahren hat er das nicht getan - im Gegenteil. Die Eigenheimzulage wurde Ende 2005 abgeschafft, Wohnriester ist zu kompliziert und spielt daher faktisch keine Rolle, und nun die Erhöhung der Grunderwerbsteuer.

Ähnlich bescheiden sind die Rahmenbedingungen für Investoren und Kapitalanleger. Der Wegfall der degressiven Abschreibung hat auch den Mietwohnungsbau gebremst. Die Zahlen sind eindeutig: knapp 80.000 fertiggestellte Mehrfamilienhäuser 2002, gerademal 55.000 Fertigstellungen im Jahr 2008. Die Auswirkungen sind deutlich spürbar. Für 2010 erwartet der Immobilienverband Deutschland, dass die Mieten auch künftig flächendeckend steigen. Selbst in einer Stadt wie Leipzig lässt sich dies nachvollziehen. Nach Recherchen der HypoVereinsbank sind die Mietpreise für Wohnungen in guten Lagen innerhalb von drei Jahren um einen Euro pro Quadratmeter gestiegen. Sogar mittlere Lagen haben im Schnitt einen halben Euro zugelegt. Zum einen bedeutet das bei einem Mietniveau von 5 bis 7 Euro einen satten Aufschlag. Zum anderen ist dies in einer Stadt mit knapp 14 Prozent Arbeitslosigkeit und einem Leerstand von rund 38.000 Wohnungen eine bemerkenswerte Entwicklung. Auch für den Mietwohnungsbau ist die Erhöhung der Grunderwerbsteuer das falsche Signal.

Wenn die Wohneigentumsquote steigen und der Mietpreisanstieg gebremst werden soll, dann müssen bessere Rahmenbedingungen geschaffen werden. Denkbar wären folgende Maßnahmen:

• Die deggressive Abschreibung bei vermieteten Immobilien sollte zeitlich befristet wiedereingeführt werden.
• Wohnriester muss verschlankt und vereinfacht werden.
• Erstkäufern könnte die Grunderwerbsteuer erlassen werden.
• Die Grunderwerbsteuer darf nicht erhöht werden.

Zum Schluss soll der Präsident des Verbands Wohneigentum Hans Rauch zu Wort kommen. Zur Erhöhung der Grunderwerbsteuer in Sachsen-Anhalt meint er: "Dies ist das vollkommen falsche Signal für die ohnehin stark angeschlagene Immobilienwirtschaft in Sachsen-Anhalt. Der Wille, im Land zu bleiben, hier ein Haus zu bauen und sein Auskommen zu finden, wird massiv untergraben."

Dem ist nichts hinzuzufügen.

Herzlichst Ihr

"Was passiert, wenn diese Rezession einigermaßen vorbei ist, wir aber ein enormes Volumen an Liquidität in die Märkte hineingepumpt haben - mit der möglichen Gefahr einer weltweiten Inflation?"

Diese Frage stellte unlängst Bundesfinanzminister Peer Steinbrück. Mit den möglichen Antworten sollten sich auch Haus- und Wohnungsbesitzer mit laufenden Immobiliendarlehen beschäftigen. Für Bau- und Kaufwillige lassen sich ebenso praktische Konsequenzen ableiten. Aber der Reihe nach ...

Seit dem Zusammenbruch der US-Bank Lehman Brothers ist die Krise, die mit Problemen auf dem amerikanischen Immobilienmarkt begann, zur Weltfinanz- und Weltwirtschaftskrise geworden. Weltweit pumpen Regierungen Billionen in die Märkte, um sich durch Konjunkturprogramme aus der globalen Rezession zu befreien. Keiner der Staaten, die sich an diesen Konjunkturspritzen beteiligen, hat diese Summen auf der hohen Kante. Es handelt sich durchweg um geborgtes Geld. Geld, das die Staaten sich letztendlich bei ihren Bürgern leihen und das zurückgezahlt werden muss.

Viele Experten sind der Ansicht, dass die heutigen Konjunkturprogramme zu einer langfristig höheren Inflation führen werden. Es gibt wichtige Gründe, die dafür sprechen. Zum einen ist die Alternative - konsequentes Sparen des Staates im Aufschwung - kaum vorstellbar. Selbst in konjunkturell seligen Zeiten hat es die Bundesrepublik Deutschland nicht geschafft, Teile des angesammelten Schuldenberges abzutragen. Zum anderen haben nahezu alle europäischen Finanzminister ein handfestes Interesse an Preissteigerungen. In fast allen Ländern der Euro-Zone gelten progressive Steuersysteme, bei denen der Fiskus von inflationsausgleichenden Lohnsteigerungen überproportional profitiert.

Was kann man also tun, wenn mittel- und langfristig die Inflation steigt?

In einer Phase allgemeiner Teuerung sind Sachwerte gefragt. Der wohl wichtigste Sachwert eines normalen Bürgers ist das eigene Haus bzw. die eigene Wohnung. Wenn das Geld an Wert verliert, dann drückt sich das in steigenden Immobilienpreisen aus. Für Haus- und Wohnungseigentümer heisst das: Herzlichen Glückwunsch. Für Menschen, die sich mit dem Thema Immobilienerwerb beschäftigen, aber sich noch nicht zu dem Schritt entschließen konnten, bedeutet das: Warten Sie nicht mehr ewig!

Die Frage nach der richtigen Zinsbindung ist aus dieser Sicht leicht zu beantworten: Je länger, desto besser. Natürlich ist es nicht ausgeschlossen, dass die Immobilienzinsen weiter fallen. Aber wer ein Szenario erwartet, wie es oben beschrieben wurde, der sieht weniger die Chance auf noch günstigere Zinsen als das Risiko von steigenden.

Dazu ein Beispiel:

Dieses kleine Beispiel ist nicht an den Haaren herbeigezogen. Die Ausgangslage entspricht den heutigen Bedingungen bei einer 100-Prozent-Finanzierung. Auch ein Zinssatz von 6,5 Prozent ist keinesfalls unrealistisch. Zuletzt hatten wir solch ein Zinsniveau im Jahr 2000. Und angesichts möglicher Inflationsgefahren ist dies sogar eine sehr konservative Annahme.

Wie sollte man sich also heute verhalten, wenn man eine mittel- und langfristig höhere Inflation erwartet?

• Wer derzeit vor der Entscheidung für ein Immobiliendarlehen steht, sollte eine 15- oder sogar 20jährigen Zinsbindung wählen, falls nur eine einprozentige Tilgung möglich ist. Die Flexibilität bleibt erhalten, denn nach § 489 BGB können auch solche Darlehen nach 10 Jahren einseitig vom Kunden gekündigt werden.
• Wer eine 10jährige Zinsbindung vereinbart, sollte mindestens 2 Prozent tilgen oder - bei geringerer Tilgung - von Sondertilgungsrechten Gebrauch machen. Die Sondertilgung sollte so bemessen sein, dass nach Ablauf der 10jährigen Zinsbindung nur noch maximal 80 Prozent der ursprünglichen Investitionskosten (Kaufpreis oder Baukosten) finanziert sind. Das ist eine wichtige Finanzierungsgrenze für viele Banken und macht einen etwaigen Bankwechsel einfacher.
• Wer sich mit Sondertilgungen schwertut, weil ihm das unregelmäßige Sparen nicht liegt, der ist mit einem Bausparvertrag sehr gut beraten. Da eine Bausparkasse ein geschlossenes System ist, unterliegt sie nicht den Refinanzierungsschwierigkeiten, wie wir sie aktuell bei vielen Banken erleben. Ein Bausparvertrag bietet genau das, was in einem inflationären Umfeld viel Wert ist: Zinssicherheit!
• Wenn das Ende der Zinsbindung näher rückt, dann sollte man ein Forward-Darlehen ins Auge fassen. Bis zu drei Jahre im Voraus, bei manchen Banken sogar fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung, kann man sich bereits die Zinsen vertraglich sichern.

Diese pauschalen Hinweise ergänzen wir gerne im persönlichen Gespräch durch ganz individuelle. Auch in finanzpolitisch schwierigen Zeiten haben wir den Anspruch, Sie sicher durch den Dschungel der Lockangebote, haltlosen Zinsversprechen und zurückhaltenden Banken zu bringen.

Zum 1. April 2009 gibt es wichtige Änderungen bei den KfW-Programmen für private Bauherren. Wolfgang Kroh, Vorstand der KfW-Bankengruppe, erläuterte bei der Vorstellung der neuen Programme:

Hier die Veränderungen auf einen Blick:

• Das Programm "Energieeffizient Bauen" ersetzt das Programm "Ökologisch Bauen"
• "Energieeffizient Sanieren" umfasst das alte Programm "Wohnraum Modernisieren Öko Plus" sowie "CO2-Gebäudesanierungsprogramm".
• "Wohnraum Modernisieren" gibt es nun als Standard- sowie als "Altersgerecht umbauen"- Variante.

Für mehr Kostenkontrolle und Transparenz empfehlen wir allen unseren Kunden ein Bau- bzw. Hauskonto. Nur so behalten Sie uneingeschränkt den Überblick über Ihre Ausgaben. Hier die Eckdaten:

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Bauherren und Immobilienkäufer erhalten bald mehr Unterstützung vom Staat. Selbstgenutztes Wohneigentum soll künftig als wichtiger Baustein der privaten Altersvorsorge in die Riesterrente mit einbezogen werden. Dieses sogenannte "Wohnriester" soll einen Ersatz für die Ende 2005 abgeschaffte Eigenheimzulage darstellen.

1. Wie funktioniert der Wohn-Riester?

Das mietfreie Wohnen im Alter soll besser gefördert werden. Deshalb sind Sparleistungen für eine selbstgenutzte Immobilie oder Zins- und Tilgungsraten für ein Hypothekendarlehen künftig bis zu einer Höhe von 2100 Euro jährlich von der Steuer freigestellt - wie schon jetzt die Beiträge zu Riester-zertifizierten Rentenversicherungen, Bank- oder Fondssparplänen. Außerdem dürfen Hauskäufer dann für ihre Spar- oder Tilgungsbeiträge die Riester-Zulage kassieren. Die Grundzulage pro Jahr beträgt bis zu 154 Euro, pro Kind gibt es weitere 185 Euro und für jedes ab 2008 geborene Kind 300 Euro. Diese Zuschüsse, die extra beantragt werden müssen, dürfen ebenfalls in Bausparverträge fließen oder für die Abzahlung einer Hypothek verwendet werden. In diesem Fall gelten sie als Sondertilgung.

2. Gibt es bereits spezielle Wohn-Riester-Verträge?

Zuerst muss der Bundestag das "Eigenheimrentengesetz" beschließen. Erst dann können entsprechende Finanzprodukte zertifiziert werden. Die Regelung soll noch vor der Sommerpause umgesetzt werden und dann rückwirkend zum 1. Januar 2008 gelten, damit die Sparer bei entsprechend hohen Einzahlungen noch die volle Förderung für das laufende Jahr kassieren können. Wenn das Gesetz endgültig steht, werden Banken, Bausparkassen und Wohnungsgenossenschaften sicherlich eine Vielzahl von Wohn-Riester-Produkten entwickeln. Wer jetzt schon einen neuen Vertrag abschließt, sollte sich garantieren lassen, dass dieser bei Bedarf in einen Wohn-Riester-Vertrag umgewandelt werden kann. Verbraucherschützer warnen zudem davor, dass die Finanzinstitute Mogelpackungen anbieten könnten, und raten, sich mehrere Angebote einzuholen und genau zu vergleichen.

3. Wie können Sparer profitieren, deren Verträge bereits seit Jahren laufen?

Verbraucher dürfen aus bestehenden Riester-Verträgen künftig einen Teil oder das gesamte angesparte Kapital entnehmen, um eine Immobilie zu kaufen oder bei Rentenbeginn zu entschulden. So kann der Verbraucher den Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung aufstocken und erhält günstigere Konditionen bei der Kreditaufnahme oder einer Umschuldung. Riester-Sparer dürfen mit dem Geld auch Genossenschaftsanteile kaufen. Bislang durften Bauherren maximal 10.000 Euro entnehmen, und das unter erschwerten Bedingungen. Anders als bislang müssen die Immobilieneigner das entnommene Geld auch nicht wieder in den Vertrag zurückzahlen, bevor sie in Rente gehen.

4. Was passiert mit den alten Verträgen, wenn man Geld entnommen und davon ein Haus gekauft hat?

Die Verträge laufen weiter und können auch weiter bespart werden. Vermutlich werden die geförderten Riester-Sparer die jährliche staatliche Zulage aber nicht mehr in den Sparplan stecken, sondern lieber als Sondertilgung für ihr Hypothekendarlehen verwenden. Wer etwa aus einem Banksparvertrag Geld entnimmt und dann nicht weiter spart, sollte sich im Klaren darüber sein, dass er im Alter keine oder lediglich sehr geringe Rentenzahlungen erhält.

5. Wie sollen Wohn-Riester-Produkte besteuert werden?

Auch hier gilt der Riester-Grundsatz: steuerfrei ansparen und Zulagen vom Staat kassieren, dafür im Rentenalter Steuern zahlen. Naturgemäß erhalten Haus- oder Wohnungseigentümer keine monatliche Rente, die sie versteuern können. Deshalb werden die Zulagen und die geförderten Tilgungsraten, die in die Immobilie investiert worden sind, fiktiv auf ein sogenanntes "Wohnförderkonto" gebucht. Für diesen Betrag fallen bis zum vereinbarten Rentenbeginn jährlich zwei Prozent Zinsen an. Die insgesamt angelaufene Summe muss der Geförderte dann mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Das hat den Vorteil, dass der Steuersatz im Alter geringer ist als im Berufsleben. Außerdem hat man die Wahl, die komplette Schuld bei Rentenbeginn mit einem Abschlag von 30 Prozent zu tilgen oder die Steuerlast über bis zu 23 Jahre abzuzahlen.

6. Werden auch Mehrfamilienhäuser gefördert?

Da nur selbstgenutztes Wohneigentum gefördert werden soll, gibt es lediglich für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder Genossenschaftsanteile Zulagen vom Staat.

7. Was ist, wenn jemand sein Riester-gefördertes Haus verkauft?

Wer seine Immobilie verkauft und nicht innerhalb von vier Jahren ein neues Objekt erwirbt und bezieht, muss die Fördergelder zurückzahlen. Unschädlich können Häuser verkauft werden, wenn aus einem Riester-Vertrag Kapital entnommen wurde und das Geld vor Rentenbeginn wieder zurückfließt. In diesem Fall läuft der Vertrag ganz normal weiter, und im Alter fließen Auszahlungen. Alternativ können Sparer ihr "Wohnförderkonto" wieder auffüllen.

8. Können Bausparer weiterhin die Wohnungsbauprämie beantragen?

Die Wohnungsbauprämie von maximal 45,06 Euro im Jahr pro Person soll erhalten bleiben. Allerdings dürfen die Geförderten das Geld nur noch für "wohnungswirtschaftliche Maßnahmen" verwenden. Bislang durften die Sparer die Prämie nach einer Sperrfrist von sieben Jahren auch für andere Zwecke verwenden.

Das KfW-Wohneigentumsprogramm wird zum 1. Februar 2008 deutlich attraktiver. Hier die wichtigsten Änderungen:

• Zinsbindungen 5 Jahre, 10 Jahre oder 15 Jahre
• Gesamtlaufzeit von 35 Jahren möglich, d.h. niedrigere Anfangstilgung
• Staffelung der Zinsen nach Zinsbindung und Gesamtlaufzeit
• 4 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit statt bisher 1 Monat (für noch nicht abgerufene Kreditbeträge)

Damit werden unserer Meinung nach die bisherigen Schwachstellen dieses KfW-Programms beseitigt. Die neuen Zinssätze finden Sie ab dem 1. Februar auf den Internetseiten der KfW: www.kfw.de.

Seit einigen Wochen gibt es in den Medien Berichte über Immobilieneigentümer, deren Häuser trotz pünktlicher Zahlung der Darlehensraten zwangsversteigert wurden. Nach diesen Berichten sind die Darlehen dieser Kunden von den Banken an Finanzinvestoren verkauft worden. Dabei seien die dazugehörigen Sicherungszweckerklärungen, die Rechte und Pflichten der Bank und des Darlehensnehmers regeln, nicht mitübertragen worden bzw. unwirksam geworden.

Wie die "Frankfurter Allgemeine" berichtet, sind entsprechende Darlehensverkäufe durch die HypoVereinsbank, die Aareal Bank und die Sparkasse Südholstein erfolgt. Für keines dieser Institute sind wir in der Vergangenheit vermittelnd tätig geworden.

Wir haben von mehreren unserer Partnerbanken Stellungnahmen zu diesem Thema eingeholt, aus denen wir zitieren möchten und die Sie nachfolgend auch komplett einsehen können:

Deutsche Bank - "Die Investoren haben keine Möglichkeit, von sich aus die Verwertung von Sicherheiten voranzutreiben." Vollständig lesen ...

Deutsche Kreditbank - "... versichern wir, dass kein Kredit ohne Zustimmung des Kreditnehmers verkauft wird." Vollständig lesen ...

DSL Bank - "Die DSL Bank hat in der Vergangenheit keine Forderungsverkäufe bei ordnungsgemäß bedienten Baufinanzierungen getätigt." Vollständig lesen ...

Hannoversche Leben - "Gerne bestätigen wir Ihnen aber, dass die Hannoversche Leben keinen Verkauf von Darlehensforderungen plant." Vollständig lesen ...

ING-DiBa - "Immerhin bieten wir bereits seit 1969 Baufinanzierungen an und haben noch niemals Forderungen aus Baufinanzierungen verkauft." Vollständig lesen ...

Münchener Hypothekenbank - "... verzichtet darauf, private Immobiliendarlehen, die von den Kreditnehmern vertragsgemäß bedient werden, weiterzuverkaufen." Vollständig lesen ...

NIBC - "Dies bedeutet insbesondere, dass auf die Sicherung der Rechte der Darlehensnehmer besonderen Wert gelegt wurde und wird." Vollständig lesen ...

Westdeutsche Immobilienbank - "Die WIB hat noch nie ordnungsgemäß bediente Wohnungsbaudarlehen von Privatkunden an Dritte veräußert." Vollständig lesen ...

Die Zinsen steigen - tun Sie was dagegen! Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich das derzeit günstige Zinsniveau für Ihre Anschlussfinanzierung sichern - bis zu drei Jahre im Voraus.

Bis zum 28.02.2007 verzichten wir sogar auf den üblichen Forward-Aufschlag von 0,015 % monatlich. Das ergibt bei einer Vorlaufzeit von drei Jahren einen Vorteil von 0,45 Prozentpunkten. Bei einer Darlehenssumme von 150.000 Euro beispielsweise sparen Sie also 56 Euro jeden Monat.

Zögern Sie nicht und sprechen Sie uns an! Weitere Informationen zu Forward-Darlehen finden Sie hier.

Am 1. Januar 2006 ist das "Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage" in Kraft getreten. Es bestimmt, dass Eigenheimzulage nur noch bekommen kann, wer vor dem 1. Januar 2006 einen notariellen Kaufvertrag unterzeichnet hat (Bestandsobjekt) bzw. mit der Herstellung des Objekts begonnen hat (Neubau).

Bereits bewilligte Zulagen werden weitergezahlt. Der Wegfall betrifft also ausschließlich Neufälle. Allerdings ist dabei zu beachten, dass die Übertragung einer bereits gewährten Eigenheimzulage auf ein Folgeobjekt nicht mehr möglich ist.

Mit der Streichung der Eigenheimzulage wird die Anschaffung selbstgenutzten Wohneigentums das erste Mal seit den fünfziger Jahren nicht mehr gefördert. Der Fiskus will auf diese Weise bis zu 6 Milliarden Euro jährlich einsparen. Um den Wegfall der Förderung hatte es jahrelang ein politisches Tauziehen gegeben.

Unser Eindruck, den wir in vielen Gesprächen mit Banken gewonnen haben, wird vom Immobilienverband Deutschland (IVD) bestätigt: Die Finanzierung einer Immobilie ist im zweiten Halbjahr 2004 vielfach einfacher geworden als noch vor wenigen Monaten. "Fast alle Banken finanzieren wieder" erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. Nicht nur Eigennutzer, sondern auch Kapitalanleger werden von vielen Kreditinstituten wieder gerne gesehen.

Grund dafür ist nach Ansicht des IVD das verstärkte Engagement ausländischer Banken auf dem deutschen Markt, das auch bei einheimischen Instituten zu einem Umdenken geführt hat. Diese Kreditinstitute finanzieren überwiegend bis zu 105 Prozent des Kaufpreises, d.h. auch Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Mit zweien dieser Institute arbeiten auch wir zusammen: mit Bouwfonds aus den Niederlanden und GMAC, der früheren Opel-Bank.

Doch auch wenn 25 Prozent Eigenkapital bei guter Bonität heute nicht mehr zwingend notwendig sind, um eine Finanzierung zu bekommen, sind ausreichende Eigenmittel bei einem Immobilienkauf dennoch richtig und wichtig, um die Finanzierung sicher zu gestalten.

Drei Gründe macht der IVD für die steigende Nachfrage verantwortlich: günstige Preise, noch immer niedrige Zinsen sowie die Eigenheimzulage, deren Fortbestand 2005 ungewiss bleibt.

Einige Banken bieten satte Rabatte, wenn Hauseigentümer ihren Kredit schnell tilgen. Grund: Die Bank hat geringere Kreditkosten. Ein Vorteil, den sie an ihre Kunden weitergeben kann - aber nicht muss. Viele Banken sacken den Zinsvorteil selbst ein.

Eine Finanztest-Umfrage unter 43 Banken und Kreditvermittlern zeigt aber: Für Schnelltilgerdarlehen gibt es derzeit satte Zinsrabatte bis zu einem halben Prozentpunkt. Damit sparen Kreditnehmer etwa bei einem 100.000-Euro-Darlehen innerhalb einer Zinsbindung von 15 Jahren bis zu 7.000 Euro.

Tilgen Hausbesitzer oder Wohnungseigentümer schnell, fließen große Teile ihres Kredits lange vor dem Ende der Zinsbindung an die Bank zurück. Diese kann das für die Kreditvergabe nötige Geld zum Teil mit viel kürzeren Laufzeiten am Kapitalmarkt besorgen. Je kürzer die Laufzeit, desto niedriger der Zinssatz. Folge: Die Bank kann Kredite mit hoher Tilgung günstiger anbieten, ohne ihre Gewinnspanne zu verringern.

Ob und wie stark der Kreditnehmer vom Zinsvorteil der Bank profitiert, hängt vom Institut ab. Die Unterschiede sind enorm: Einige geben den Zinsvorteil konsequent an den Kunden weiter, zum Beispiel Großbanken wie Deutsche Bank, Hypovereinsbank oder Commerzbank. Andere gewähren Zinsnachlässe nur bei sehr hohen Tilgungsraten oder Kompletttilgung. Postbank, Augsburger Aktienbank oder ING-Diba wiederum bieten Einheitskonditionen, so dass der Kunde auch bei schnellerer Tilgung nicht profitiert.

Bei vielen Banken können Kreditnehmer bereits ab einem Tilgungssatz von 3 Prozent mit einem spürbaren Zinsnachlass rechnen. Schnelltilgerdarlehen haben auch fast alle Vermittlungsgesellschaften im Angebot, die ihre Kredite per Internet, Telefon und Post abwickeln. Die Rangfolge der Anbieter kann sich übrigens je nach Tilgungssatz dramatisch verschieben: Bei schneller Tilgung machen etwa Hypovereinsbank und Bayerische Landesbank einen deutlichen Sprung nach vorn. Zählen beide sonst nicht zu den Discountern mit Topzinssätzen, unterbieten sie bei hoher Tilgung mitunter selbst die Konditionen von Direktbanken und Internetvermittlern. Es lohnt sich also, beim Kreditvergleich auch die Höhe der Tilgung zu berücksichtigen.

Für den Zinsrabatt müssen Kreditnehmer allerdings eine hohe Belastung in Kauf nehmen: Um beispielsweise einen Kredit von 100.000 Euro in 15 Jahren zurückzuzahlen, ist derzeit eine Monatsrate von ungefähr 800 Euro nötig. Das sind 300 Euro mehr als für ein Darlehen mit einer Tilgung von nur 1 Prozent. Die Turbotilgung in zehn Jahren kostet samt Zinsen sogar mehr als 1.000 Euro im Monat. Bauherren und Wohnungskäufer müssen da oft passen.

Häufig haben Hauseigentümer mehr Spielraum, die schon vor Jahren gebaut oder gekauft haben. Benötigen sie jetzt einen Anschlusskredit, können sie sich eine hohe Tilgung oft problemlos leisten. Grund: Meist zahlen sie jetzt einen erheblich niedrigeren Zinssatz als bisher. Folge: Sie können mit der gleichen Kreditrate einen höheren Tilgungssatz vereinbaren und obendrein einen kräftigen Zinsnachlass aushandeln.

Das selbstgenutzte Wohneigentum ist für 88 Prozent der deutschen Immobilienbesitzer und -interessenten die tragende Säule der eigenen Altersvorsorge. Das ergab eine Befragung durch die Mitgliedsunternehmen des Verbandes Deutscher Makler (VDM).

Trotz der teilweisen Preisrückgänge auf Immobilienmärkten gilt für drei Viertel der Deutschen die geringe Wertschwankung im Vergleich zu anderen Anlageformen als Grund für die Wohnimmobilie. Das Preisgefüge ist für die Mehrzahl der Käufer dabei nicht der zentrale Aspekt des Hauskaufs. "Wichtiger ist das Verhältnis zwischen Hauspreis und dem verfügbaren Einkommen", erläutert VDM-Vizepräsident Jürgen Michael Schick die Zahlen.

Für mehr als 70 Prozent der Immobilienkäufer ist der doppelte Nutzen von Wohnimmobilien ausschlaggebend für einen Hauserwerb. Die eigenen vier Wände stellen einerseits einen bedeutenden Vermögensaufbau dar. Zum anderen kann die Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus bereits ab dem ersten Tag tatsächlich genutzt werden - im Gegensatz zu zahlreichen anderen Kapitalanlagemöglichkeiten, die einen "Verzehr" erst bei Renteneintritt erlauben.

Die Befragung stützt auch die seit Jahren anhaltende Bewegung aus den Kernstädten in die Umlandregionen deutscher Gemeinden. "Hier hatten wir ebenfalls das Ohr am Markt. Für mehr als 60 Prozent der Befragten war das ungenügende und teilweise unattraktive Angebot in den innenstädtischen Lagen der Grund für einen Erwerb im Umland. Von einem Rückzugstrend zurück in die Innenstädte wollen die Deutschen nichts wissen. Das Thema Re-Suburbanisierung findet nur auf Diskussionsveranstaltungen von Stadtplanern statt und nicht in der Statistik von Wanderungsbewegungen", so VDM-Vizepräsident Schick. Zudem zeige sich, dass teuere Objekte vornehmlich im Umland gekauft werden. In der Stadt würden in ganz Deutschland vermehrt kleinere Objekte gekauft. "Früher galt, dass die Gutverdienenden in der Innenstadt bleiben und die mittleren Einkommen nach draußen ziehen. Dieser Trend hat sich eindeutig gedreht", erklärt Schick unter Berufung auf Ergebnisse des Forschungsinstitutes empirica.

Als vierter Grund zeigt die Befragung des VDM den Wunsch nach mietfreiem Wohnen im Alter aus grundsätzlichen Erwägungen. Mehr als die Hälfte aller Erwerber gab an, dass das Leben in den eigenen vier Wänden ein Wert an sich sei und einen höheren Lebenskomfort biete als das Wohnen zur Miete.

Die Neuregelung der Eigenheimzulage betrifft alle Fälle, in denen der notarielle Kaufvertrag nach dem 31.12.2003 geschlossen wurde bzw. in denen der Bauantrag nach dem 31.12.2003 gestellt wurde.

Generell werden nur eigengenutzte Objekte gefördert. Allerdings gilt auch die unentgeltliche Überlassung an Angehörige als Eigennutzung. Da jede Person die staatliche Förderung einmal im Leben in Anspruch nehmen kann, sind zusammenveranlagte Ehepaare daher zweimal anspruchberechtigt. Allerdings nur innerhalb der folgenden Einkommensgrenzen:

Alleinstehende dürfen nicht mehr als 70.000 Euro in zwei Jahren verdienen. Für Verheiratete gilt die doppelte Summe. Diese Einkommensgrenze erhöht sich je Kind um 30.000 Euro. Maßgeblich ist der Gesamtbetrag der positiven Einkünfte im Jahr der Antragstellung und im Vorjahr. Eine Verrechnung mit Verlusten aus anderen Einkunftsarten (z.B. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb) ist nicht mehr möglich.

Wer diese Voraussetzungen erfüllt, hat acht Jahre lang Anspruch auf Förderung in Höhe von 1 % der Bemessungsgrundlage. Diese setzt sich aus dem Kaufpreis, eventuell anfallenden Modernisierungsmaßnahmen der nächsten zwei Jahre, der Grunderwerbsteuer und einem Teil der Notar- und Grundbuchkosten zusammen. Die Förderung ist für Neu- und Altbau einheitlich und auf maximal 1.250 Euro pro Jahr begrenzt. Je Kind wird sie um jährlich 800 Euro erhöht.

Weitere Informationen im Internet

• www.baufinanzierung-leipzig.de
• www.baufinanzierung-jena.de

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